Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye talepli ilamsız icra takibi, uygulamada “Örnek 13” ödeme emri ile yürütülen özel bir takip yoludur. Bu yolun dayanağı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun kiracının temerrüdüne ilişkin 315. maddesidir. TBK m. 315’e göre kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek ifayı isteyebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. İİK sisteminde de borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

Yargıtay uygulaması da aynı çerçeveyi benimsemektedir. Hukuk Genel Kurulu, İİK m. 269-269/d arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibinin düzenlendiğini açıkça belirtmektedir. Yargıtay ayrıca, bu takipte kiraya verenin sadece kira alacağını değil, tahliye talebini de takipte açıkça ileri sürmesi gerektiğini vurgulamaktadır; aksi halde icra müdürlüğünce Örnek 13 ödeme emri düzenlenmesi tek başına tahliye yönünden sonuç doğurmaz.

Örnek 13 Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?

Örnek 13 takip, kiraya verenin ödenmeyen kira alacağını tahsil etmek ve aynı takip içinde kiralananın tahliyesini sağlamak amacıyla başvurduğu ilamsız takip yoludur. Bu takipte borçluya, kira borcunu belirli sürede ödemesi, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi, aksi halde hem takip hem de tahliye sürecinin ilerleyeceği ihtar edilir. Uygulamada bu mekanizma, kira alacağının tahsili ile tahliye talebini tek bir takip dosyasında birleştiren özel bir yoldur.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, kiralayanın ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka kiracının tahliyesini de İİK m. 269/1 uyarınca istemek zorunda olduğunu açıkça söylemektedir. Bu nedenle takip talebinde tahliye istemi hiç yoksa, sonradan yalnız ödeme emrinin Örnek 13 düzenlenmiş olması kiraya verene tahliye hakkı sağlamaz.

İtiraz Ve Ödeme Süresi Nedir?

Örnek 13 takibinde borçlunun itiraz süresi kural olarak ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür. Borçlu bu süre içinde icra dairesine itiraz ederse takip durur. Buna karşılık ödeme bakımından, kira sözleşmesinin türüne göre kanunda farklı asgari süreler öngörülmektedir; konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 gereğince en az otuz günlük süre esastır. Uygulama kaynaklarında Örnek 13 bakımından 7 günlük itiraz süresi ile sözleşmenin türüne göre 10, 30 veya 60 günlük ödeme süreleri birlikte gösterilmektedir.

Burada önem taşıyan ayrım şudur: Yedi günlük süre itiraz içindir; otuz günlük veya kanuna göre uygulanacak diğer süre ise temerrüdü gidermek için ödeme süresidir. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse takip şeklen kesinleşir; fakat tahliye bakımından ayrıca ödeme süresinin de dolması gerekir. Yargıtay uygulaması, tahliye talebinin bu temerrüt süresi dolmadan ileri sürülmesini kabul etmemektedir. Nitekim 6. Hukuk Dairesinin 2015/10497 E., 2016/2720 K. sayılı kararında da, ödeme emriyle verilen otuz günlük sürenin somut değerlendirmede belirleyici olduğu görülmektedir.

İtiraz Edilmezse Ne Olur?

Borçlu ödeme emrine süresinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, kiraya veren ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. Bu sonuç İİK m. 269/a’nın temel mekanizmasıdır. Resmî mevzuat sonucunda da “borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu ödemezse … altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir” özeti yer almaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de aynı çizgide, itiraz edilmeyen ve ödeme süresi içinde de giderilmeyen kira borcu bakımından tahliye yolunun icra mahkemesinde işletilebileceğini kabul etmektedir. Bu nedenle borçlu bakımından en ağır sonuç, hem itiraz süresinin hem de ödeme süresinin kaçırılmasıdır; bu durumda kiraya veren alacağın tahsiliyle birlikte tahliye yönünden de önemli usulî avantaj elde eder.

İtiraz Edilirse Ne Olur?

Borçlu yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Bu noktadan sonra kiraya verenin önünde artık doğrudan tahliyeye geçme imkânı yoktur. Sonraki yol, itirazın niteliğine ve elindeki belgelere göre ya icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemek ya da genel mahkemede itirazın iptali ve gerekiyorsa tahliye talebinde bulunmaktır. Bu ayrım, özellikle kira sözleşmesinin varlığı, kira bedelinin miktarı, ödeme savunması, imza inkârı ve diğer itirazların niteliğine göre şekillenir.

Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/6-683 esas, 2021/1722 karar sayılı kararında da, kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye meselesi İİK m. 269-269/d çerçevesinde değerlendirilmiştir. Bu karar hattı, itirazın türünün sonraki başvuru yolunu belirlediğini göstermektedir. Başka bir ifadeyle, her itiraz aynı davaya götürmez; bazı dosyalarda icra mahkemesi yolu uygunken, bazı dosyalarda genel mahkemede itirazın iptali davası kaçınılmaz hâle gelir.

İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İtirazın kaldırılması ve tahliye istemi, kural olarak icra mahkemesinde ileri sürülür. Bu yol, özellikle yazılı kira sözleşmesi bulunan, kira ilişkisi çekişmesiz olan ve itirazın icra mahkemesinin belge üzerinden inceleyebileceği sınırlar içinde kaldığı hâllerde gündeme gelir. İİK sisteminde bu başvurunun, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/10497 E., 2016/2720 K. sayılı kararında da, davanın kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemlerine ilişkin olduğu belirtilmiş; mahkemenin, eksik ödeme varsa itirazı tümden değil kalan kısım üzerinden kaldırması gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, icra mahkemesinin bu davada kira borcunun kapsamını ve temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediğini belge üzerinden sınırlı biçimde denetlediğini göstermektedir.

Bir diğer önemli Yargıtay çizgisi de şudur: İcra mahkemesinde yalnız tahliye talep edilip itirazın kaldırılması talep edilmemesi usulen yeterli değildir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2022/9769 E., 2023/2304 K. sayılı kararına ilişkin sonuçta, itirazın kaldırılması talep edilmeden yalnızca tahliye talep edilemeyeceği, hatta itirazın kaldırılması talebinin ıslahla sonradan eklenmesinin de mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu karar, talep sonucunun baştan doğru kurulmasının zorunlu olduğunu göstermektedir.

İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İtirazın iptali davası, uyuşmazlığın icra mahkemesinin dar belge incelemesini aşması hâlinde gündeme gelir. Özellikle kira ilişkisi ciddi biçimde inkâr ediliyorsa, kira sözleşmesindeki imza tartışmalıysa veya mesele kapsamlı delil toplanmasını gerektiriyorsa genel mahkemede itirazın iptali davası açılır. Bu davada mahkeme, genel hükümlere göre kira ilişkisini, borcun varlığını, ödeme savunmasını ve tahliye şartlarını tam yargılama içinde inceler.

Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-980 E., 2021/1302 K. sayılı kararında da uyuşmazlık “kira alacağından kaynaklanan itirazın iptali ve tahliye istemi” olarak tanımlanmıştır. Bu karar hattı, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan takiplerde tahliyenin sadece icra mahkemesiyle sınırlı olmadığını; şartlarına göre genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye isteminin birlikte değerlendirilebildiğini göstermektedir.

Kira Sözleşmesine Ve İmzaya İtirazın Sonucu Nedir?

Kira sözleşmesinin varlığına veya imzaya itiraz edilmesi, uyuşmazlığı çoğu zaman icra mahkemesinin sınırlı inceleme alanının dışına taşır. Çünkü icra mahkemesi tam bir genel mahkeme gibi geniş delil toplama, tanık dinleme veya ayrıntılı imza incelemesi yapmaz; daha çok belgeye dayalı dar bir inceleme yürütür. Bu nedenle yazılı belgeye rağmen ciddi imza inkârı veya kira ilişkisinin kökten reddi, uygulamada itirazın iptali davasını daha olası hâle getirir. Bu sonuç, HGK’nın 2018/6-683 sayılı karar çizgisi ile itirazın iptali uyuşmazlıklarını konu alan HGK 2017/6-980 sayılı kararın birlikte değerlendirilmesinden çıkar.

Buna karşılık kira ilişkisi kabul edilip sadece ödendiği, eksik hesaplandığı veya kira bedelinin bir kısmına itiraz edildiği ileri sürülüyorsa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye yolu daha elverişli olabilir. Nitekim 6. Hukuk Dairesinin 2015/10497 E., 2016/2720 K. sayılı kararı, eksik ödemede itirazın tümden değil bakiye alacak üzerinden kaldırılması gerektiğini söyleyerek bu sınırlı inceleme mantığını açık biçimde göstermektedir.

Ödeme Yapılmışsa Tahliye Yine De İstenebilir Mi?

Kira borcunun ihtar süresi içinde ödenmesi, temerrüde dayalı tahliye bakımından belirleyici savunmadır. Doktrinde ve uygulamada, temerrütten kurtulmak için takip konusu asıl kira borcunun yasal süre içinde ödenmesinin esas olduğu; fer’iler yönünden farklı tartışmalar bulunsa da tahliye açısından asıl borcun süresinde ifasının kritik olduğu kabul edilir. Resmî mevzuat sistematiği de tahliye sonucunu, borcun ihtar süresinde ödenmemesine bağlamaktadır.

Bu nedenle borçlu süresinde ödeme yaptığını ileri sürüyorsa, bunu belgeyle ortaya koyması büyük önem taşır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/10497 E., 2016/2720 K. sayılı kararında eksik ödenen kira bedelleri üzerinden değerlendirme yapılması gerektiğinin belirtilmesi de, tahliye sonucunun borcun gerçekten mevcut ve muaccel kalan kısmına bağlandığını göstermektedir.

Uygulamada En Sık Görülen Hatalar

Uygulamada ilk büyük hata, takip talebinde tahliye isteminin açıkça yer almamasıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi ile bu konuda aktarılan 6. Hukuk Dairesi karar çizgisi, tahliye istemi olmayan takipte sonradan Örnek 13 ödeme emri gönderilmesinin tahliye yönünden yeterli olmayacağını göstermektedir.

İkinci büyük hata, itiraz sonrası yanlış dava türünün seçilmesidir. İcra mahkemesinde açılması gereken yerde genel mahkemeye gitmek veya tam tersine genel mahkemelik uyuşmazlığı icra mahkemesinde çözmeye çalışmak ciddi zaman kaybına yol açar. Üçüncü hata ise itirazın kaldırılması talep edilmeden yalnız tahliye talep edilmesidir; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bu yaklaşımı açıkça usule aykırı görmektedir.

Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye talepli Örnek 13 icra takibinde iki ayrı süre birlikte çalışır: borçlunun yedi günlük itiraz süresi ve kira sözleşmesinin türüne göre uygulanan ödeme süresi. Borçlu itiraz etmez ve bu süre içinde borcu ödemezse, kiraya veren ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinde tahliye isteyebilir.

Buna karşılık borçlu itiraz ederse takip durur ve bundan sonraki yol itirazın içeriğine göre belirlenir. Kira ilişkisi ve imza bakımından geniş ispat gerektirmeyen dosyalarda icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye, daha geniş yargılama gerektiren dosyalarda ise genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası gündeme gelir. Yargıtay’ın 2015/10497, 2017/6-980, 2018/6-683 ve 2022/9769 esaslı karar çizgisi de bu ayrımı desteklemektedir.

Örnek 13 Takibinde İtiraz Süresi Kaç Gündür?

Ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür. Borçlu bu süre içinde itiraz ederse takip durur.

Ödeme Süresi Kaç Gündür?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 gereği en az otuz gündür. Uygulamada kira türüne göre 10, 30 veya 60 günlük süreler söz konusu olabilmektedir.

İtiraz Edilmezse Tahliye Mümkün Müdür?

Evet. Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresinde borcu ödemezse, kiraya veren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.

İtiraz Edilirse Her Zaman İcra Mahkemesine Mi Gidilir?

Hayır. İtirazın niteliğine göre ya icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açılır.

Sadece Tahliye Talep Edilmesi Yeterli Midir?

Hayır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesine göre itirazın kaldırılması talep edilmeden yalnızca tahliye talep edilmesi yeterli değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/980E. Ve 2021/1302K. Sayılı İlamı

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür”. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.

16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.

17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).

18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).

19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.

20. Kira akdinin sona erme sebeplerinden birisi de kiracının temerrüdü olup kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları TBK’nın 315 veya 362 (818 sayılı Borçlar Kanunu m. 260 veya 288.) maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için TBK’nın 315 veya 362. (818 sayılı BK’nın 260 veya 288.) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçekleştirmek isterse İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269-269/d maddeleri arasında düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Bunun için de İİK’nın 269. maddesinin 1. fıkrası gereğince bu ihtarın ödeme emrine yazılarak kiracıya gönderilmesi gerekir.

21. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra borcun ifa yeri konusuna kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.

22. Borcun ifa edileceği yer TBK’nın 89. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

“Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır;

1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde,

2. Parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde,

3. Bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunun yerleşim yerinde, ifa edilir.

Alacaklının yerleşim yerinde ifası gereken bir borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yerini değiştirmesi sebebiyle ifa önemli ölçüde güçleşmişse borç, alacaklının önceki yerleşim yerinde ifa edilebilir”.

23. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere “para borcu” alacaklının ifa anındaki yerleşim yerinde ödenir. Başka bir ifadeyle, para borçları alacaklıya “götürülecek borçlar” dandır.

24. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi hükmüne göre kira bedeli para borcu olduğundan kiraya verenin ikametgâhında ödenir. Yani alacaklının ayağına götürülerek ödenecek borçlardandır (Ceran, s. 133).

25. Kira bedelini ödeme borcu borçlu tarafından alacaklı kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir. Banka hesabına havale ile yapılan kira ödemelerinde, havale ücreti kiracıya aittir ve havale ücreti kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapılırsa kiracı eksik ödeme yapmış olur. Gönderim tutarını oluşturan kira bedeli üzerinden mahsup yolu ile gönderim masrafının alınması hâlinde kira bedeli tutarının eksik ödenmesi gerçekleşmiş olacağından TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarı sonrasında bir ödeme söz konusu olduğunda eksik ödeme gerçekleşeceğinden temerrüt nedeniyle tahliyeye sebebiyet oluşturacaktır (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2012, s. 724, 727). Kira bedelinin kiraya verene net ödenmesi gerekir. Eğer kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanalı ile gönderilecekse net olarak gönderilmesi gerekir. Gönderilen kira bedelinden gönderme masrafı altında bir bedel kesilemez (Ceran, s. 131).

26. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı vekili, davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın 22.10.2012 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını, davalıya Konya 3. Noterliğinin 19.11.2012 tarihli ve 21210 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek ödemekte olduğu aylık 450TL kira bedelini müvekkilinin banka hesabına ödenmesinin istenildiğini, kira bedellerinin eksik ödenmesi üzerine davalı aleyhine Konya 6. İcra Müdürlüğünün 2013/4188 E. sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, davalının, aylık kira bedellerini ödediğini ve borcu olmadığını beyan ederek itirazda bulunduğunu, davalının kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek itirazın kaldırılmasına ve akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. İcra takibine dayanak yapılan ve hükme esas alınan 02.08.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 450TL olup, ödemelerin her ayın ikisinde peşin olarak yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı (alacaklı) davalı (borçlu) hakkında 26.03.2013 tarihinde başlattığı haciz ve tahliye istemli icra takibinde, 2012 yılı Kasım ayı kira bedeli olarak 450TL ile 2012 yılı Aralık, 2013 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayları için 31,50TL’den eksik yatan kira farkları 126TL olmak üzere toplam 576TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı süresinde yaptığı itirazında, sözleşme gereğince aylık kira bedellerini süresinde ödediğini, bu nedenle borcu kabul etmediğini ileri sürmüş ve dört adet ödeme dekontu sunmuştur. Davalı tarafından sunulan ödeme dekontlarından 31,50TL banka masraf kesintisi yapıldıktan sonra takip konusu ayların kira bedeli için aylık 418,50TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır.

27. Takibin konusu, sözleşmeden kaynaklı para borcu olduğundan ve sözleşmede aksine bir şart konulmadığından kira bedeline ilişkin para borcu alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden, ifa yeri de alacaklının yerleşim yeridir. Yukarıda da belirtildiği üzere TBK’nın 89. maddesi uyarınca kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.

28. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, ilamsız tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine, alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunabileceği, ancak alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmazsa, sulh hukuk mahkemesinde yalnız temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası açabileceği, itirazın iptali ve tahliye davası açamayacağı, İİK’nın 269/d maddesinde aynı Kanun’un 67. maddesinin sayılmadığı gerekçesiyle mahkeme kararının değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

29. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2018/683E. Ve 2021/1722K. Sayılı İlamı

İcra ve İflas Kanunu’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) BK’nın 260 veya 288. [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.

13. Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK’nın 315 veya 362.) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

14. Borçlu-kiracı ödeme emrine itiraz etmek isterse ödeme emrinin tebliğinden itibaren (İİK’nın 269/son fıkrasında yazılı istisna hariç) yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmelidir. İtiraz genel haciz yoluyla takip hükümlerine göre (İİK m. 269/2, 62) yapılır. Ödeme emrine itiraz sebepleri kira sözleşmesine itiraz veya kira sözleşmesi dışındaki itirazlar şeklinde ikiye ayrılır.

15. İİK’nın 269/b-1 maddesinde kira sözleşmesine itiraz ve sonuçları düzenlenmiştir. Kira sözleşmesine itiraz, borçlunun (alacaklının iddia ettiği) kira sözleşmesinin varlığını inkâr etmesidir, yani kabul etmemesidir (reddetmesidir). Alacaklı sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia ediyorsa, borçlunun böyle bir (sözlü) kira sözleşmesini inkâr etmesi (kabul etmemesi), kira sözleşmesine itirazdır. Alacaklı yazılı bir kira sözleşmesine dayanmakta ise, borçlu kiracının bu sözleşmede kendisine izafe olunan imzayı inkâr etmesi (kabul etmemesi) kira sözleşmesine itirazdır (İİK m. 269/b,1). Borçlu, itirazında kira sözleşmesini inkâr ettiğini, yani kira sözleşmesini ve varsa buna ait mukavelenamedeki (yazılı kira sözleşmesindeki) imzasını kabul etmediğini (reddettiğini) açık ve kesin olarak bildirmelidir; aksi hâlde, borçlu kiracı, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2) (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 837).

16. Borçlunun (kiracının), kira sözleşmesine itiraz etmeyip (bilâkis kira sözleşmesini kabul ederek; İİK m. 269/2, c. 2), kiranın daha az olduğu, ödendiği, muaccel olmadığı, takas, kiralananı tahliye ettim gibi bir sebeple ödeme emrine itiraz etmesine kira sözleşmesi dışındaki itirazlar denir. Kira sözleşmesi dışındaki itiraz ile de ilâmsız tahliye takibi durur. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliye istemesi gerekir. Burada da, itirazın kesin kaldırılması söz konusudur. Yani, burada da itirazın geçici kaldırılması müessesesinin yeri yoktur. Çünkü, borçlu kira sözleşmesini kabul etmiş durumdadır. Artık bu durumda, kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmaz; yalnız borçlunun ödeme, takas gibi kira sözleşmesi dışındaki itirazları incelenir. Borçlu, itirazında kira sözleşmesine açıkça itiraz etmeyip, kira sözleşmesi dışında bir itirazda (meselâ ödeme itirazında) bulunduğu için, bununla kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2 c.2). Bu nedenle, icra mahkemesinde artık kira sözleşmesinin mevcut olup olmadığı hakkında bir inceleme yapılamaz (Kuru, s. 838, 846, 847).

17. Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmede belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşir. Borçlu ancak İİK’nın 269/c maddesine göre kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemiş ise itiraz sebeplerini ve isteğini belirtilen hükümde yazılı belgelerle ispatladığı takdirde temerrütten kurtulabilir. Aksi hâlde itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilir.

18. Kiralananın tahliye edilmesi sebebiyle kiranın istenemeyeceği itirazı İİK’nın 269/c maddesi kapsamında sair bir sebeple istenemeyeceği itirazı olup, kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı bu iddiasını İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle kanıtlamak zorundadır. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

19. Somut olayda, alacaklı tarafından 15.04.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak 01.10.2012 tarihinde tahliye talepli ilamsız takip başlatıldığı, takipte 2010 yılı Mayıs ayından 2012 yılı Eylül ayına kadar aylık 2.400TL kira bedeli ile faizi olmak üzere toplam 77.376,02TL’nin tahsilinin talep edildiği, borçluya ödeme emrinin tebliği üzerine borçlunun yasal süresinde verdiği itiraz dilekçesinde “Yukarıda yazılı icra dosyasından tarafımıza gönderilen ödeme emrini 09.10.2012 tarihinde tebellüğ ettik, süresinde itiraz ediyoruz. Kira sözleşmesine konu taşınmaza dair akit tarafımızca Bursa 15. Noterliğinin 07.06.2010 tarihli ve 14964 yevmiye numaralı ihtarname ile feshedilmiş olup, alacaklıya herhangi bir borcumuz bulunmamaktadır. Takibin durdurulmasını” şeklinde itiraz ettiği, kiralananın tel örgü ile çevrili boş arsa vasfında olduğu görülmektedir.

20. Borçlu itirazında takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmediğinden İİK’nın 269 maddesinin 2. fıkrası uyarınca kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği, sözleşmenin hususi şartlarına göre belirlenen kira alacağı takip hukuku bakımından kesinleşmiştir. Bu durumda kira akdinin feshedildiği, kiralananın tahliye ve teslim edildiği iddiasının borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanması zorunludur.

21. Kiralanan çatılı işyeri olmayıp, arsa niteliğindedir. Takibe dayanak kira sözleşmesinin 15.04.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu gözetildiğinde TBK’nın 327. (BK 263) maddesine göre kural olarak sözleşmenin bu sürenin sonunda sona ereceğinin kabulü gerekir. Her ne kadar kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 8. maddesinde “kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde bir ay evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır” hükmü kararlaştırılmış ise de Bursa 15. Noterliğinin 07.06.2010 tarihli ve 14964 yevmiye nolu feshi ihbarında; feshi ihbar edenin kiracı …’e vekâleten Güven Talu, muhatabın kiralayan Süreyya Ferruh Şen olduğu, kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiği, arsanın hiç kullanılmadığı ve bundan sonra da kullanılmayacağı, arsanın muhatap tarafından dilediği gibi kullanmakta serbest bulunduğunun belirtildiği, ancak bu feshi ihbarın muhatap tanınmadığından 17.06.2010 tarihinde tebliğ edilemeden iade edildiği anlaşılmaktadır. Bu hâli ile tebliğ edilemeyen feshi ihbar, kira akdini sonlandıran İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerden kabul edilemez. Taşınmazın fiilen teslim edildiğine dair aynı nitelikte belgeye de dayanılmamıştır.

22. O hâlde kiralananın tahliye edilmiş olduğundan kiranın istenemeyeceği itirazı borçlu tarafından İİK’nın 269/c maddesinin 1. fıkrasında yazılı belgelerle ispatlanamadığından itirazın takibe konu alacağın tamamı üzerinden kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekir.

23. Özel Dairenin bozma kararının üçüncü paragrafında “ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi” ,“ve anahtarın teslim edildiğini”, “anahtar teslimi ve”, “anahtar tesliminin ve” ifadeleri yer almış ise de, kiralanan tel örgü ile çevrili boş arsa vasfında olup anahtar teslimi mümkün olmadığından “ve anahtarın kiralayana teslim edilmesi” ,“ve anahtarın teslim edildiğini”, “anahtar teslimi ve”, “anahtar tesliminin ve” ifadelerinin bozma kararı kapsamından çıkartılması gerektiği kabul edilmiştir. Hâl böyle olunca direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.