Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiraya verenin uygulamada en sık başvurduğu yolların başında gelir. Türk Borçlar Kanunu m. 352’ye göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen tahliye etmemişse; kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayalı Örnek 14 takip, TBK m. 352 ile İİK’daki tahliye rejiminin birlikte işletildiği bir yoldur.

Kiracıya Örnek 14 tahliye emri tebliğ edildiğinde en kritik mesele süredir. İİK sistemine göre kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir; bu itiraz tahliye takibini durdurur. Buna karşılık kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve tahliye emrinde öngörülen 15 günlük süre içinde de taşınmazı boşaltmazsa, cebri tahliye aşamasına geçilebilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Örnek 14 Takip Nedir?

Örnek 14 takip, kira süresinin sona ermesi veya yazılı tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayanılarak kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesini amaçlayan takip türüdür. Tahliye taahhüdü bakımından temel norm TBK m. 352’dir; buna göre taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi gerekir. Kiraya veren de bu tarihten başlayarak bir ay içinde takibe veya davaya yönelmelidir.

Yargıtay uygulaması da tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye yolunu uzun süredir kabul etmektedir. Bu nedenle, geçerli bir tahliye taahhüdü mevcutsa kiraya veren doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi, uygulamada çok sık görüldüğü üzere icra dairesinde Örnek 14 tahliye takibi de başlatabilir.

İtiraz Nereye Yapılır?

İtiraz, takibi başlatan icra dairesine yapılır. İİK’daki resmi metin arama sonuçlarında da tahliye emrine itirazın, tebliğden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirileceği ve bu itirazın tahliye takibini durduracağı açıkça yer almaktadır. Bu nedenle itiraz mercii mahkeme değil, ilk aşamada icra müdürlüğüdür.

Uygulamada en güvenli yöntem yazılı dilekçe ile itiraz etmektir. Dilekçede dosya numarası, tebliğ tarihi, hangi hususlara itiraz edildiği ve özellikle imzaya itirazın açıkça yapılıp yapılmadığı net şekilde gösterilmelidir. Zira tahliye takibinde itirazın türü, kiraya verenin bundan sonra hangi dava yoluna gideceğini doğrudan etkiler.

İtiraz Süresi Nedir?

Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmek zorundadır. Bu süre geçirilirse takip kesinleşir. Ayrıca kiracı 15 günlük tahliye süresi içinde de taşınmazı boşaltmazsa, tahliye cebren gerçekleştirilebilir. Bu nedenle Örnek 14 takipte 7 günlük itiraz süresi ile 15 günlük tahliye süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

Buradaki süre, fiilen öğrenme tarihi değil, usulüne uygun tebliğ tarihi üzerinden hesaplanır. Özellikle vekille temsil edilmeyen kiracılar bakımından en sık hata, 7 günlük sürenin yanlış değerlendirilmesidir. Tahliye takibinde hak kaybı çoğu kez esas haktan değil, sürenin kaçırılmasından doğar.

İtiraz Nasıl Yapılır?

İtiraz, yazılı dilekçeyle veya sözlü beyanla icra dairesine yapılabilir. Ancak tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde itirazın genel ve belirsiz bırakılması çoğu zaman ciddi usulî sonuçlar doğurduğundan, pratikte yazılı ve ayrıntılı dilekçe tercih edilmelidir. Resmî metin arama sonuçlarında “dilekçe ile veya şifahen” ifadesi açıkça yer almakla birlikte, uyuşmazlığın ileride mahkemeye taşınacağı düşünüldüğünde yazılı itiraz çok daha güvenlidir.

İtiraz dilekçesinde şu ayrımlar açık kurulmalıdır: kira ilişkisine itiraz var mı, tahliye taahhüdündeki imza inkâr ediliyor mu, taahhüdün tarihi boş mu dolduruldu deniyor, taahhüt kira ilişkisi başladıktan sonra mı verildi, yoksa tahliye taahhüdünün geçersizliğine ilişkin başka bir neden mi ileri sürülüyor? Çünkü her bir itiraz sebebi, sonradan açılacak davanın niteliğini değiştirebilir.

İtiraz Edilirse Takip Kendiliğinden Durur Mu?

Evet. Tahliye emrine süresinde yapılan itiraz, tahliye takibini durdurur. Bu husus İİK’ya ilişkin resmî mevzuat arama sonuçlarında açık biçimde yer almaktadır. Dolayısıyla icra müdürlüğü, itirazın haklı olup olmadığını esas yönünden inceleyerek “takip devam etsin” diyemez; süresinde ve itiraz iradesini içeren bir başvuru varsa takip durur.

Takip durduktan sonra kiraya verenin önünde iki temel yol bulunur: bazı hâllerde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye, bazı hâllerde ise genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası. Hangi yolun izleneceği, kiracının neye itiraz ettiğine ve eldeki belgenin niteliğine göre belirlenir.

Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesinin Sonucu Nedir?

Kiracının kira sözleşmesini veya kiracılık ilişkisini inkâr etmesi, uyuşmazlığı basit belge incelemesinin ötesine taşıyabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu karar özetinde, kira sözleşmesi dışındaki itirazla da ilamsız tahliye takibinin duracağı; takibe devam için alacaklının kural olarak icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemesi gerektiği belirtilmektedir. Ancak bu yol, icra mahkemesinin belge üzerinden sınırlı inceleme yapabildiği ölçüde işler.

Burada pratik ayrım şudur: Kiracılık ilişkisi, kira sözleşmesi veya kiralayan sıfatı ciddi biçimde çekişmeli hâle gelmişse ve uyuşmazlık kapsamlı delil değerlendirmesi gerektiriyorsa, mesele çoğu kez genel mahkeme önünde itirazın iptali ve tahliye davasına dönüşür. Buna karşılık kira ilişkisi yazılı belgeyle açıkça ortaya konulabiliyor ve uyuşmazlık icra mahkemesinin sınırlı inceleme alanında kalıyorsa kiraya veren icra mahkemesinde ilerlemeye çalışabilir. Bu sonuç, HGK çizgisi ile uygulamadaki yerleşik ayrımın birlikte okunmasından çıkar.

Tahliye Taahhüdündeki İmzaya İtiraz Edilmesinin Sonucu Nedir?

Tahliye taahhüdüne dayalı Örnek 14 takipte en kritik itirazlardan biri imzaya itirazdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin karar özetine göre, alacaklı noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez; bu durumda uyuşmazlık yargılamayı gerektirir.

Bu nedenle adi yazılı tahliye taahhüdünde kiracı açıkça imzayı inkâr ederse, kiraya verenin işi önemli ölçüde zorlaşır. Çünkü icra mahkemesi, geniş delil ve imza incelemesi yaparak normal bir eda yargılaması yürütmez. Böyle bir durumda pratik olarak başvurulacak yol, genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye istemli dava açılmasıdır.

Tahliye Taahhüdündeki İmzaya İtiraz Edilmemesinin Sonucu Nedir?

Kiracı tahliye taahhüdündeki imzayı açıkça inkâr etmezse, uyuşmazlık artık “imza bana ait değildir” ekseninden çıkmış olur. Bu durumda kiraya veren bakımından icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye yolu daha güçlü hâle gelir. Özellikle noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası tasdik edilmiş taahhütlerde bu yol çok daha elverişlidir; çünkü Yargıtay uygulamasında noterli belgeye karşı sıradan imza inkârı ile süreç kolayca kilitlenemez.

Buna rağmen imzaya itiraz edilmemesi, kiracının her türlü savunmadan yoksun kaldığı anlamına gelmez. Kiracı yine taahhüdün TBK m. 352 şartlarını taşımadığını, örneğin teslimden önce alındığını, belirli bir tahliye tarihi içermediğini veya başka bir geçersizlik sebebi bulunduğunu ileri sürebilir. Ancak imza artık çekişme dışına çıkacağından, dava türü ve ispat zemini kiraya veren lehine değişir.

Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmemesinin Sonucu Nedir?

Kiracının kira ilişkisini inkâr etmemesi, kiralananın kira ilişkisi kapsamında kullanıldığını ve taraflar arasında kiracılık bağının bulunduğunu uyuşmazlık dışı hâle getirir. Böyle bir durumda tartışma çoğu kez tahliye taahhüdünün geçerliliği, imza, tarih, uzama veya yenileme savunmaları üzerinde yoğunlaşır. Bu da kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemesi bakımından daha elverişli bir zemin yaratır.

Özellikle Yargıtay karar özetlerinde, kira sözleşmesine veya kira ilişkisine açık itiraz bulunmadığı hâllerde icra mahkemesinin belge üzerinden daha dar bir inceleme yaptığı görülmektedir. Buna karşılık kira ilişkisi baştan inkâr edilirse uyuşmazlık daha geniş ispat faaliyeti gerektirebilir.

Hangi İtiraz Hangi Dava Türüne Yol Açar?

Pratik olarak şu ayrım yapılabilir. Tahliye taahhüdü noter düzenleme veya imza/tarih tasdikli yahut borçlu tarafından ikrar olunmuşsa ve kiracının itirazı icra mahkemesinin belge üzerinden değerlendirebileceği türdense, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunur. Resmî mevzuat arama sonuçlarında da bu başvuru için altı aylık süre bulunduğu görülmektedir.

Buna karşılık kiracı adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı açıkça inkâr ediyor, tahliye tarihinin sonradan doldurulduğunu ileri sürüyor veya uyuşmazlık kapsamlı delil değerlendirmesi gerektiriyorsa, Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı gereği icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yolu çoğu kez sonuç vermez. Bu senaryoda kiraya verenin genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye istemli dava açması gerekir.

Tahliye Taahhüdünün Tarihine İtiraz Edilmesi Neden Önemlidir?

TBK m. 352 bakımından tahliye taahhüdünün belirli bir tahliye tarihini içermesi gerekir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2020/1175 esas sayılı karar özetinde de, tahliye tarihinin belli ve açık olmadığı durumda TBK m. 352 anlamında geçerli tahliye taahhüdünden söz edilemeyeceği belirtilmektedir. Bu nedenle sadece imza değil, tarih itirazı da takip ve dava stratejisini doğrudan etkiler.

Özellikle adi yazılı belgede tarih ve imza birlikte çekişmeli hâle getirildiğinde icra mahkemesi önündeki yol ciddi biçimde daralır. Çünkü mesele artık yalnız takip hukukuna ilişkin değil, belgenin maddi gerçekliği ve geçerliliğiyle ilgili bir genel mahkeme uyuşmazlığına dönüşür.

Tahliye taahhüdüne dayalı Örnek 14 icra takibinde kiracının itirazı, 7 gün içinde ve takibi yapan icra dairesine yapılmalıdır; süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. İtiraz edilmezse ve ayrıca 15 gün içinde tahliye de gerçekleşmezse cebri tahliye aşamasına geçilebilir.

Ancak asıl önemli nokta, itirazın içeriğinin sonradan açılacak davayı belirlemesidir. Kira sözleşmesine veya kiracılık ilişkisine itiraz ile tahliye taahhüdündeki imzaya/tarihe itiraz aynı sonucu doğurmaz. Özellikle adi yazılı tahliye taahhüdünde imza veya tarihe açık itiraz varsa, kiraya veren çoğu zaman icra mahkemesinde değil, genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye davası açmak zorunda kalır. Buna karşılık belge resmî nitelikteyse veya imza inkâr edilmemişse, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye yolu daha güçlü ve hızlı bir seçenek olarak öne çıkar.

Örnek 14 Tahliye Takibine İtiraz Süresi Kaç Gündür?

Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür. Bu süre içinde icra dairesine yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

İtiraz Nereye Yapılır?

İtiraz, takibi yapan icra dairesine yapılır. Kanunen dilekçe ile veya sözlü olarak bildirim mümkündür.

İmzaya İtiraz Edilirse Ne Olur?

Adi yazılı tahliye taahhüdünde imza ve tarih açıkça inkâr edilirse, alacaklı noter düzenleme, tasdik veya ikrar edilmiş belgeye dayanmıyorsa icra mahkemesinde tahliye kararı almak genellikle mümkün olmaz; uyuşmazlık genel mahkemeye taşınır.

Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesi Hangi Sonucu Doğurur?

Kira ilişkisine itiraz da takibi durdurur. Uyuşmazlığın kapsamına göre kiraya veren bazen icra mahkemesinde, bazen genel mahkemede yoluna devam eder; kira ilişkisinin ciddi biçimde çekişmeli olduğu dosyalarda genel mahkeme yolu öne çıkar.

İtiraz Edilmezse Ne Olur?

7 gün içinde itiraz edilmez ve ayrıca 15 gün içinde taşınmaz tahliye edilmezse takip kesinleşir ve cebri tahliye gündeme gelir.