Ülkemizde özellikle turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalarda yaşanan ihtiyaç neticesinde dünya genelinde Airbnb olarak adlandırılan kısa süreli kiralamalarda artış yaşanmaktadır. Bu artış birçok hukuki sorunu da beraberinde getirmiştir. Zira ekonomik gelir elde etmek isteyen ancak herhangi bir şekilde ticari işletmesi ya da vergi kaydı olmayan ev sahipleri özellikle büyük şehirlerde gayrimenkullerini aylık ya da yıllık kiralamak yerine günlük yada saatlik kiralayarak fazladan gelir elde etmeye çalışmaktadır. Ancak artan talepler ve konuyla ilgili mevzuatta boşluk bulunması sebebiyle 25/10/2023 tarihli 7464 sayılı KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN yürürlüğe girmiştir. Bu kanuna göre artık her evi olan istediği gibi evini kısa dönemli turizm amaçlı gelir elde etmek maksadı ile kiraya veremeyecek.

Yazı İçeriği

AirBNB Nedir?

AirBNB’de Yeni Kanuni Düzenleme

Yeni AirBNB Yasasında Aranan Şartlar Nelerdir?

Airbnb Sertifikası Nedir?

Airbnb Sertifikası Nasıl Alınır? Şartları Nelerdir?

Yabancı Vatandaşlar İzin Belegesi Başvurusunda Bulunabilirler Mi?

Turizm Amaçlı Kısa Dönemli(Airbnb) Kiralaması İçin İzin Belegesi Başvurusunda İstenen Bilgi ve Belegeler

Gayrimenkulün Turizm Amaçlı Kısa Dönemli(Airbnb) Kiralamada Kullanılabilmesi İçin Konutun Taşıması Gerekli Özellikleri

Turizm Konutu Belgesi Olmadan Yapılan Kiralamalarda Hukuki Ve Cezai Sorumluluğu

İzin Belgesinin İptal Edilmesi

Yeni Airbnb Yasasına Göre Vergi Yükümlülüğü ve İhlalinin Sonuçları

Airbnb İşletmesinin Miras Yolu İntikal Etmesi Halinde Yapılması Gerekenler Nelerdir?

İzin Sahibi Kişinin Bildirim Yükümlülüğü

Airbnb Kiralaması İçin Kat Maliklerinden İzin Şartı

İşyeri Açma Ve Çalıştırma Ruhsatı Olmadan Turizm Amaçlı Kısa Dönemli(Airbnb) Kiralama Yapılabilir Mi?

Devremülk TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA – AİRBNB Kiraya Verme

TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA – AİRBNB NEDİR?

Airbnb asıl olarak dünya genelinde ev sahipleri ile gezginleri buluşturan online bir konaklama platformunun adıdır. Ancak günümüzde turizm amaçlı olarak kısa dönemli kiralamayı ifade etmek için kullanılmaktadır.

TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA(AİRBNB) YENİ KANUNİ DÜZENLEME

Kısa dönemli kiralamanın nasıl ve kimler tarafından yapılacağı, şertlarının neler olacağı, gerekli belgeler ve yasa dışı kısa dönemli kiralamada uygulanacak yaptırımlar 25/10/2023 tarihli 7464 sayılı KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASINA VE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN hükümleri ile düzenlenmiştir.

Öncelikle belirtmek isteriz ki Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır.

Yeni kanuni düzenleme ile taşınmazların turizm amaçlı olarak kiraya verilmesi şartı aranmıştır. Buna göre Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması turizm amaçlı kiralama olarak kabul edilmektedir. Turizm Amaçlı kelime anlamı itibariyle sizleri yanıltmasın kiralamanın illa ki; Turizm bölgesinde olmasına gerek yok önemli olan tek seferde kiralamada geçecek süredir. Airbnbde yapılan yeni yasal düzenleme ile Yüz günü aşmayan tüm kiralamalar turizm amaçlı yani kısa dönemli kiralama olarak kabul edilmiştir.

TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA(AİRBNB) YASASINDA ARANAN ŞARTLAR

Yeni yasa ile birlikte Airbnb kiralamalarına getirilen en büyük yenilik izin belgesi şartının getirilmesidir. Zira artan kısa dönemli kiralama hizmetlerinin turizm amaçlı olarak kabul edilmesi kiralanan taşınmazın belli başlı özellikleri taşıması zorunlu kılmıştır. Buna göre bu denetimin yapılabilmesi için Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Yani yüz günü açmayan kiralamaların tamamında ev sahibi, işletme, tüel ya da gerçek kişilerinn bu belgeyi alması şarttır. Bu belge olmadan yapılan truizm amaçlı kiralamalarda, kiraya veren ile kiracıya çok ağır yaptırımlar getirilmiştir. Ancak Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları izin belgesi almadan kısa dönemli kiralama yapabileceklerdir.

TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA(AİRBNB) İZİN BELGEİSİ- AİRBNB SERTİDİKASI

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

-İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

-Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın,ibrazı zorunludur.

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırabilir.

TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA İZİN BELGESİ – AİRBNB SERTİFİKASI NASIL ALINIR? ŞARTLARI NELERDİR?

Turizm amaçlı kısa dönem kiralaması için izin belgesi ya da uygulamada kullanılan adıyla Airbnb Sertifikası Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da gayrimenkulün bulunduğu ilin İl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü tarafından düzenlenir.

Kullanım amacı ne olursa olsun konutların yüz gün ve daha kısa süreli kiralanması için turizm amaçlı kiralama izin belgesinin alınması zorunludur.

İzin Belgesi Kime Verilir?

Konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere (Tapu kütüğünde üst hakkı veya intifa hakkı tescilli ise belge mülkiyet hakkı sahibine değil, bu hakların sahiplerine verilir. Her iki hak da tapu kütüğünde tescilli ise belge intifa hakkı sahibine verilir.)

Yüksek nitelikli konutlarla (rezidanslar) sınırlı olmak üzere, talepte bulunulması durumunda, rezidansı kiralama yetkisine sahip konut işletmelerine de (Yönetim ve Pazarlama İşletmeleri) izin belgesi verilir.

Bu kişiler haricinde turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenemez.Ayrıca belirtmek gerekir ki; kiralanan taşınmazı uzun dönem(yüz günden daha fazla süreyle) kiralayan kiracı tarafından kiralanan taşınmazda turizm amaçlı kısa dönem kiralamasının yapılması yasak olup bu kişinin izin belgesi başvurusunda bulunması mümkün değildir. Yani kanunda sayılan ve yukarıda belirtilen istisnai kişiler hariç turizm amaçlı kısa dönem kiralamalarında alt kira sözleşmesi yapılamaz yapılsa dahi geçersiz olacaktır.

Turizm amaçlı kısa dönem kiralaması için izin belgesi ya da uygulamada kullanılan adıyla Airbnb Sertifikası Başvuru Ne Zaman Yapılmalıdır?

1 Ocak 2024 tarihi itibariyle turizm amaçlı kiralama faaliyeti yapan gerçek veya tüzel kişilerin 1 Şubat 2024 tarihine kadar başvuru yapması zorunludur. Bu süre zarfında kiralama faaliyeti yürütmelerine engel bulunmamaktadır. Bu başvurular başvuru tarihinden itibaren üç ay içerisinde sonuçlandırılır.

1 Ocak 2024 tarihinden sonra turizm amaçlı kiralama faaliyetine başlamak isteyen gerçek veya tüzel kişilerin ise kiralama faaliyetine başlamadan önce izin belgesi almaları zorunludur. Bu başvurular 30 gün içinde sonuçlandırılır.

Turizm amaçlı kısa dönem kiralaması için izin belgesi ya da uygulamada kullanılan adıyla Airbnb Sertifikası başvuruları sadece e devlet üzerinden Kültür Ve Turizm Bakanlığı’na başvuru sahibi ya da vekili aracılığı ile yapılmaktadır.

Başvuruda Dikkat Edilmesi Gereken Usul Ve Yöntemler Nelerdir?

Elden veya posta ile yapılacak başvurular dikkate alınmayacaktır. Bu nedenle başvuru yapacak kişilerin e-devlet kullanıcı adı ve şifresi olması zorunludur.

Tüzel kişiler adına başvuru temsile yetkili kişiler tarafından yapılır.

Başvuru e-Devlet üzerinden yapılacağından, başvuruda sunulacak olan tüm belgelerin taranarak pdf formatında dijital suretlerinin hazırlanmış olması gerekir.

Aynı binada(blokta) bulunan aynı kişiye ait konutlar için tek başvuru yapılır.

Yabancı Vatandaşlar İzin Belgesi Başvurusunda Bulunabilirler Mi?

Türkiye Vatandaşlığı olmayan yabancılar yabancı kimlik numarası yok ise Turizm amaçlı kısa dönem kiralaması için izin belgesi ya da uygulamada kullanılan adıyla Airbnb Sertifikası başvurusunu ancak vekilleri aracılığı ile yapabilirler.

Başvuru Yapılacak Konut Sayısında Sınırlama Var Mıdır?

Üçten fazla bağımsız bölüm (konut) bulunan binalarda(tek bir blokta), bu binada yer alan konutların en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kişi adına izin belgesi düzenlenebilir. Diğer bir ifadeyle, bir konut binasındaki (apartman) tüm daireler için tek bir kişi tarafından izin belgesi alınarak binanın otel olarak işletilmesi mümkün değildir.

Bu sınırlamaya uyulması kaydıyla, aynı gerçek veya tüzel kişinin başvuru yapacağı konut sayısında bir sınırlama söz konusu değildir. Ancak sayının beşi geçmesi durumunda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunludur.

BAŞVURUDA HANGİ BİLGİ VE BELGELER SUNULMALIDIR?

Kanuna göre, konutun bulunduğu binaya, başvuru yapılan konut sayısına, konutun yüksek nitelikli konut (rezidans) olup olmamasına, başvuru sahibinin niteliklerine bağlı olarak farklı bilgi ve belgelerin sunulması gerekmektedir.

Müstakil Konutlar(Villalar) İçin

1)Kiraya veren gerçek kişi ise;

-Türkiye Cumhuriyetikimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaportfotokopisi,

-Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi,

2)Kiraya veren tüzel kişi ise;

-Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası, ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, -Şirketi temsile yetkili kişilere ilişkin imza sirküleri veya imza beyannamesi ya da üzerinde imza örneği bulunan Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya pasaport örneği

3)Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı,

4)Konut üzerinde birliktemülkiyet bulunması durumunda;

Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları ile Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı,

Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı,

5)Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği,

6)Tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi.

BİRDEN FAZLA BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN (KONUT) OLUŞAN BİNALARDA BULUNAN KONUTLAR İÇİN

1)Kiraya veren gerçek kişi ise;

-Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi,

-Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi,

2)Kiraya veren tüzel kişi ise;

-Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası, ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası,

-Şirketi temsile yetkili kişilere ilişkin imza sirküleri veya imza beyannamesi ya da üzerinde imza örneği bulunan Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya pasaport örneği

3)Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı,

4)Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda;

-Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

-Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

5)Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,

6)Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,

7)Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği

YÜKSEK NİTELİKLİ KONUTLAR (REZİDANSLAR)

(Başvurunun mülkiyet hakkı veya intifa hakkı sahibi tarafından yapılması durumunda)

1)Kiraya veren gerçek kişi ise;

-Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi,

-Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi,

2)Kiraya veren tüzel kişi ise;

-Vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,

-Şirketi temsile yetkili kişilere ilişkin imza sirküleri veya imza beyannamesi ya da üzerinde imza örneği bulunan TürkiyeCumhuriyeti kimlik kartı veya pasaport örneği

3)Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı,

4)Konut üzerinde birliktemülkiyet bulunması durumunda;

-Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

-Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

5)Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği,

6)634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı,

7)Konutun 1.1.2024 tarihinden önce kısa süreli kiralandığına ilişkin belge

8)Konutun yüksek nitelikli konut (rezidans) yapılabilecek parselde bulunduğuna ilişkin belge (Yönetim planı 1.1.2024’ten sonra düzenlenen yüksek nitelikli konutlar için)

YÜKSEK NİTELİKLİ KONUTLAR (REZİDANSLAR)

(Başvurunun yönetim işletmesi tarafından yapılması durumunda)

1)Şirkete ait;

-Vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,

-Şirketi temsile yetkili kişilere ilişkin imza sirküleri veya imza beyannamesi ya da üzerinde imza örneği bulunan Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya pasaport örneği

2)Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı,

3)Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda;

-Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

-Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

4)Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği,

5)634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı,

6)Konutun 1.1.2024 tarihinden önce kısa süreli kiralandığına ilişkin belge

7)Konutun yüksek nitelikli konut (rezidans) yapılabilecek parselde bulunduğuna ilişkin belge (Yönetim planı 1.1.2024’ten sonra düzenlenen yüksek nitelikli konutlar için)

8)Başvuru yapan şirketin yüksek nitelikli konutun bulunduğu binadaki yetkili yönetim işletmesi olduğunu gösterir belge h) Varsa konut intifa hakkı/üst hakkı sahibinin, yoksa konut malikinin iznini gösterir belge

YÜKSEK NİTELİKLİ KONUTLAR (REZİDANSLAR)

(Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda)

1)Şirkete ait;

-Vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,

-Şirketi temsile yetkili kişilere ilişkin imza sirküleri veya imza beyannamesi ya da üzerinde imza örneği bulunan Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya pasaport örneği

3)Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı,

4)Konut üzerinde birliktemülkiyet bulunması durumunda;

-Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

-Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ve başvuruya onay verdiklerine dair imzalı beyanları,

5)Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği,

6)634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı,

7)Konutun 1.1.2024 tarihinden önce kısa süreli kiralandığına ilişkin belge

8)Konutun yüksek nitelikli konut (rezidans) yapılabilecek parselde bulunduğuna ilişkin belge (Yönetim planı 1.1.2024’ten sonra düzenlenen yüksek nitelikli konutlar için)

9)Başvuru yapan şirketin yüksek nitelikli konutta pazarlama işletmesi olduğunu ve yönetim şirketinin muvafakatini gösterir belge h) Varsa konut intifa hakkı/üst hakkı sahibinin, yoksa konut malikinin iznini gösterir belge ı) Şirkete ait seyahat acentası işletme belgesi

KONUTLARIN SAHİP OLMASI GEREKEN ASGARİ NİTELİKLER

İzin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlanması zorunludur:

1)En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi,

2)Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan,banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu,

3)Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki,

4)Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması,

5)Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz. İzin belgesi düzenlendikten sonra yukarıda belirtilenlere ek olarak aşağıdaki niteliklerin de sağlanması zorunludur:

-Konutun tanıtım ve pazarlamanın yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayınlanır.Bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:

Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.

-Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.

-Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.

YÜKSEK NİTELİKLİ KONUTLARIN SAHİP OLMASI GEREKEN ASGARİ NİTELİKLER

Yüksek nitelikli konut (rezidans), 3/7/2017 tarihli ve 30113 Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerinin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır.

Yüksek nitelikli konut binalarında yer alan bağımsız bölümlerin yukarıda belirtilen konut nitelikleri ayrıca sağlanması zorunludur.

1/1/2024 tarihinden önce; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin tamamının verildiği konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartı aranmaksızın, bu yönetmeliğin yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümleri uygulanır. Ancak 1/1/2024 sonrasında yönetim planı onaylanan yüksek nitelikli konutlar bu istisnadan yararlanamaz.

-Kiralanan konutu yukarıda belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.

-Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtların muhafaza etmek.

-Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrimiçi ortamda kullanıcılara bildirmek.

-26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.

-Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asmak

İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemez

Turizm Konutu İzin Belgesi Olmadan Yapılan Kiralamalarda Hukuki Ve Cezai Sorumluluk

Turizm amacıyla kısa süreli kiralama yapacak kimselerin 25/10/2023 tarihli 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 01/01/2024 tarihinden yürürlüğe girmiştir.

Buna göre ilgili kişinin kanun yürürlüğe girmeden önce turizm amaçlı kısa dönem kiralaması yapması halinde en geç 01/02/2024 tarihine, kanun yürürlük tarihinden sonra turizm amaçlı kısa dönem kiralaması yapan ilgililer ise kiralama faaliyetine başlamadan önce izin belgesini almak zorundadır.

İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kısa dönem kiralama yapan ilgililere;

-Kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir. Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.

-İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-İzin belgesi almak için ikinci kez 15 günlük süre sonunda yine izin belgesini almayan ilgililer hakkında bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

İzin belgesi sahiplerine uygulanacak idari yaptırımlar ise şu şekildedir;

-Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-11/7/2019 tarihli ve 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanamaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve 15 günlük süre içerisinde alınan hizmet bedelinin iade edilmesi gerekmektedir. 15 günlük süre içerisinde ödenen bedelin iade edilmemesi halinde ise iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır. Bu süre içerisinde eksikliğin giderilmemesi halinde plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

-Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

İZİN BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİ

İzin belgesi, aşağıdaki durumlarda iptal edilir:

-İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.

-Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.

-Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi üzerine verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya veren tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.

-Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.

-Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda aykırılıkların verilen süre içerisinde giderilmediğinin tespit edilmesi.

-İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Yeni Airbnb Yasasına Göre Vergi Yükümlülüğü ve İhlalinin Sonuçları

Gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

mülkiyeti size ait gayrimenkullerin günlük ve haftalık olarak kiraya verilmesinden elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların da ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır

Kira Gelirlerinin Gelir Vergisi KanunuYönünden Değerlendirilmesi:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen kazançlar, esas itibariyle GVK’ nın 70’inci maddesine göre “gayrimenkul sermaye iradı” olarak kabul edilmekte ve bu kazanç türüne göre belirlenen usul ve esaslara göre vergilendirilmektedir.

Ancak Maliye İdaresi; gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak aynı yıl içinde birden fazla kiralamaya konu edilmesinin yanında, kiracılara kiralamaya ek olarak güvenlik ve temizlik taahhüdünde bulunması, işçi çalıştırılması ve bu faaliyetin devamlılık arz edecek şekilde, bir organizasyon dahilinde yapıldığı dikkate alındığında bu faaliyetin, Kanunda tanımlanan gayrimenkul kira geliri maksadını aşarak, ticari faaliyet olarak değerlendirilmesine ve dolayısıyla ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerektiği görüşündedir.

Bu ticari faaliyetin Gelir Vergisi Kanununun 47 ve 48 inci maddelerinde belirtilen basit usule tabi olmanın genel ve özel şartlarının topluca taşınması ve aynı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen faaliyetlerde bulunulmaması şartıyla basit usulde vergilendirilmesi de mümkün olabilecektir.

Basit usul şartlarının taşınmaması halinde, gerçek usulde ticari kazancın vergilendirilmesi ve bu yönde mükellefiyet tesis ettirilmesi gerekmektedir.

Katma Değer Vergisi Kanunu Yönünden:

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1’inci maddesinin birinci fıkrasına göre, Türkiye’de yapılan “Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler” katma değer vergisine tabidir. Aynı Kanun’un 1/3-f maddesinde ise “Gelir Vergisi Kanununun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması” işlemlerinin KDV’ye tabi olduğu düzenlenmiştir.

Dolayısıyla bu hükümler çerçevesinde Ticari kazançlar kapsamında verilen kiralama hizmetleri KDV‘ye tabi olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus ise bu kiralama hizmetinin; 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25’ inci sırasında yer alan geceleme hizmeti kapsamında değerlendirilerek %10 KDV oranının mı, yoksa genel oranda %20 KDV oranının mı uygulanması gerektiği hususudur.

Maliye İdaresi, gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık sürelerle kiraya verilmesi işleminin 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25’ inci sırası kapsamında değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığından bu hizmetin %20 oranında KDV’ ye tabi tutulması gerektiği görüşündedir.

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, sözü edilen listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak belirlenmiştir. Bahse konu (II) sayılı listenin 25 inci sırası uyarınca, “Otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti” %8 oranında KDV’ye tabi bulunmaktadır.

Diğer taraftan, geceleme hizmetlerinde KDV oran uygulamasına ilişkin ayrıntılı açıklamaların yer aldığı KDV Genel Uygulama Tebliğinin (III/B-2.5) bölümünde; otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmetinin, bu işletmelerde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen tesiste günlük yatma-barınma-kalma hizmeti olduğu belirtilmiştir.

Söz konusu BKK’nın ilgili sırasına göre indirimli KDV oranı (%8) uygulanabilmesi için bu hizmetin, otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde verilmesinin yanı sıra işletmenin, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilen turizm işletme belgesine sahip olması veya ilgili yerel yönetim biriminden alınan İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatında “otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesisi” olduğunun belirtilmiş olması gerekmektedir.

Bu çerçevede, tarafınızca eşyalı olarak kiralanan konutlarda günlük, haftalık veya daha uzun sürelerle verilen hizmetin; ilgili BKK eki (II) sayılı listenin 25 inci sırası kapsamında otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Dolayısıyla kiralama hizmet bedeli üzerinden genel oranda (%18) KDV hesaplanması gerekmektedir

Damga Vergisi Kanunu Yönünden:

488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun “I-Akitlerle ilgili kağıtlar” başlıklı bölümünün A/2 fıkrasında, belli parayı ihtiva eden kira mukavelenamelerinin mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden; A/3 fıkrasında, kefalet, teminat ve rehin senetlerinin nispi damga vergisine tabi tutulacağı; Kanuna ekli (2) sayılı tablonun “IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar” başlıklı bölümünün (31) numaralı fıkrasında, dernek ve vakıflarca yerleşim yeri, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan ve iktisadî işletmelere dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira mukavelenamelerinin damga vergisinden istisna olduğu hükme bağlanmıştır.

– Dernek ve vakıflarca yerleşim yeri,

– Gerçek kişilerce mesken,

– Gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı işyeri,

– Basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanmasına yönelik olarak düzenlenen kira mukavelenameleri damga vergisinden istisnadır.

İktisadi işletmeye dahil olmayan bir gayrimenkulün gerçek kişilere mesken veya dernek ve vakıflara yerleşim yeri ya da gelir vergisinden muaf esnaf, gelir vergisinden muaf serbest meslek erbabı ve basit usulde vergilendirilen mükellefler tarafından işyeri olarak kiralanması durumunda düzenlenen kira sözleşmelerine damga vergisi istisnası uygulanacaktır.

Diğer taraftan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “V. Yerleşim yeri” başlıklı 19 uncu maddesinde, yerleşim yerinin bir kimsenin sürekli kalma niyeti ile oturduğu yer olduğu, bir kimsenin aynı zamanda birden çok yerleşim yeri olamayacağı hükümlerine yer verilmiştir.

Dolayısı ile Maliye İdaresi; gerçek kişilere ait olsa da turizm amaçlı kiralanan yerlerin mesken amaçlı kiralandığından bahsedilemeyeceğinden, düzenlenen sözleşmeler üzerinden damga vergisi alınması gerektiği görüşündedir.

Günlük, Haftalık Veya Aylık Yapılan Kiralamalarda Bankadan Ödeme Zorunluluğu:

9/6/2017 tarihli ve 30091 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair 298 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile; kira tutarına bakılmaksızın haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında kira geliri elde edenlerin de, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Günlük Müşteri Listesinin Hazırlanması Bakımından:

7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” un “İzin Belgesinin Niteliği” başlıklı 3’üncü maddesinin 8’inci fıkrası “(8) Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir” şeklindedir.

Söz konusu Kanuni düzenleme uyarınca, turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 11 Temmuz 1973 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacağı belirtilmiştir.

1774 sayılı Kanunun 2. maddesi: “Otel, motel, han, pansiyon, bekar odaları, günübirlik kiralanan evler, kamp, kamping, tatil köyü ve benzeri her türlü, özel veya resmi konaklama yerleri ile özel sağlık müesseseleri, dinlenme ve huzur evleri, dini ve hayır kurumlarının sosyal tesislerinin sorumlu işleticileri, bu yerlerde ücretli veya ücretsiz, gündüz veya gece, yatacak yer gösterdikleri yerli veya yabancı herkesin kimlik ve geliş- ayrılış kayıtlarını, örneğine ve usulüne uygun şekilde günü gününe tutmak, genel kolluk örgütlerinin her an incelemelerine hazır bulundurmak, Devlet İstatistik Enstitüsüne, talebi halinde vermek zorundadırlar.” şeklindedir.

1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu tutulmaktadır. Kamu düzeninin sağlanması ve suç işlenmesinin önüne geçilmesi amacıyla yapılan bu düzenleme ile birlikte otel ve diğer konaklama yerlerinde olduğu gibi müşterilerin kimlik bilgileri kolluk kuvvetlerine bildirilecek, giriş, çıkış ve konaklama bilgileri kayıt altına alınacaktır.

Bu düzenlemelere paralel olarak; günlük veya haftalık kiralamalara konu gayrimenkuller ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri olarak kabul edildiğinden, konaklayan müşterilerin 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Konaklama Vergisi Kanunu Yönünden:

6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 34 üncü maddesinde 7194 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeye göre, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetlere (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) ilişkin olmak üzere verginin konusuna giren hizmetleri sunanlar tarafından Konaklama Vergisi Beyannamesi verilmektedir.

14 Aralık 2022 tarihinde Konaklama Vergisi ile ilgili uygulama genel tebliğ Resmi Gazete’de yayımlandı. Tebliğ uyarınca “konaklama tesisleri bakımından bir sınırlandırma bulunmamakta olup, tesisin; türü, sınıfı, niteliği, ilgili mevzuatta yer alan tarif ve tanımlamaları ve ilgili mevzuata göre turizm işletmesi belgesi ve/veya işyeri açma/işletme belgesi olup olmadığına bakılmaksızın, konaklama hizmeti sunan bütün tesislerde verilen yukarıda sayılan hizmetler vergiye tabidir.” hükmü konulmuştur. İlgili hükümden anlaşılacağı üzere turizm işletme belgesi olsun ya da olmasın konaklama hizmeti sunan bütün tesislerin %2 oranında konaklama vergisine de tabi olacağı belirtilmiştir.

Konaklama vergisinin konusu, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ve bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetleri oluşturur. Bakanlıktan turizm amaçlı kiralama izni alanlar, konaklama vergisi mükellefiyetini tesis ettirmeleri gerekmektedir. Konaklama vergisi oranı genellikle %2’dir ve KDV matrahına dahil edilmez.

Turizm Payı Yönünden:

15 Temmuz 2019 tarihli ve 30832 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7183 Sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun ile Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı kurulmuştur. Ajansın kuruluş amaçlarının gerçekleştirilmesi ve faaliyetlerin finansmanında kullanılmak üzere, kapsama giren işletmelerin yatırımcısı veya işletmecisi olan gerçek veya tüzel kişilerden turizm payı alınacağı hükme bağlanmıştır.

Kanun’un “Turizm Payı” başlıklı 6’ıncı maddesinin birinci fıkrasına göre “(1) Ajansın kuruluş amaçlarının gerçekleştirilmesi ve faaliyetlerin finansmanında kullanılmak üzere turizm payı alınır” hükmüne göre ikinci fıkranın (a) bendine göre “Bileşik tesisler ile konaklama tesislerinden binde yedi buçuk” oranında turizm payı alınacağı hükme bağlanmıştır.

Yapılan bu değişikliğe göre, konaklama tesisleri, Bakanlık’tan belgeli yeme – içme ve eğlence tesisleri, deniz turizm tesisleri ve seyahat acentalarından alınacak turizm payı için elde ettikleri net satış ve kira gelirlerinin toplamı üzerinden “on binde yedi buçuk oranında” ibaresi “on binde beş oranında” olarak değiştirilmiş olup, bu oran güncel olarak uygulanmaktadır.

Bu yasal düzenlemelere göre; konutlarını turizm amaçlı kiralayanların elde ettikleri kira gelirleri üzerinden “on binde beş oranında” turizm payı ödemeleri gerektiği anlaşılmaktadır. Turizm payı mükellefiyeti, ilgili belgelerin belirlenen süre içinde ibraz edilmemesi veya denetimlerde sunulmaması durumunda idari para cezaları kesilebilmektedir.

Ödenen turizm payı, kurumlar vergisi ve gelir vergisi mükellefleri tarafından matraha esas kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınabilecektir.

Airbnb Ve Benzeri Yabancı Kaynaklı Aracılar Vasıtası İle Kiralamalarda Vergisel Sorumluluklar:

Herhangi bir vergi türü itibariyle mükellefiyeti bulanmayan kişilerin Airbnb platformu vb. yurt dışı kaynaklı aracılar vasıtası ile konutlarını kiraya vermeleri halinde, elde edilecek kazanç ticari kazanç olacağından bu kişilerin ticari kazanç hükümlerine göre vergi mükellefiyeti tesis ettirmeleri ve elde edecekleri kazançlarını yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri gerekecektir. Turizm amaçlı kiralamalar için ayrıca izin belgesi almaları da gerekmektedir.

Türkiye’de Airbnb vb. yurt dışı kaynaklı kısa süreli konaklama hizmeti sunulduğunda, hizmetin yurt içinde verilmesi ve konaklama hizmetinden yurt içinde yararlanıldığı için bu hizmet KDV’ye tabi olacaktır. Türkiye’de yapılan bu kısa süreli kiralama hizmetleri üzerinden müşterinin yurt içi yurt dışı mukimi olup olmadığına bakılmaksızın %20 KDV hesaplanması gerekecektir. Hesaplanacak bu KDV’ler ev sahipleri tarafından genel hükümlere göre beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

Ayrıca Airbnb vb. yurt dışı kaynaklı şirketlerin müşteri bulmak suretiyle Türkiye’de verilen bu hizmete aracılık faaliyetleri karşılığı ev sahipleri adına düzenlemiş oldukları komisyon faturaları tutarları üzerinden ev sahipleri tarafından ödenecek komisyon bedelleri üzerinden %20 KDV tevkifatı (tam tevkifat) yapılarak sorumlu sıfatıyla 2 No.lu KDV beyannamesi ile beyan edilerek ödenmesi gerekecektir.

Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralama İzin Belgesinin Miras Yoluyla Mirasçılarına İntikal Etmesi

Ölüm ile birlikte ölen kişi yani murisin hak ve alacaklarından oluşan tereke mirasçılara geçer. Buna göre ölen kişinin izin belgesi de aynı şekilde intikal yolu ile mirasçılarına geçer. Buna göre izin belgesi sahibi ölen kişi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralama İzin Belgesi Sahibi Kişinin Bildirim Yükümlülüğü

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.

Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralama İçin Apartman Yönetim Planının Düzenlenmesi ve Kat Maliklerinin İzni

Yönetim planında ayrı bir düzenlemenin bulunmaması durumunda turizm amaçlı kısa dönem kiralama yapılacak Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda; Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile karar alınmış olması gerekmektedir.

23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir.

Devremülk TURİZM AMACI İLE KISA DÖNEM KİRALAMA – AİRBNB Kiraya Verme

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, tapu kütüğünün beyanlar hanesine eklenen devre mülk sözleşmesi doğrultusunda devremülk pay sahibi olan devre tatilciler kendilerine ait dairelerini taahhüt edilen süreler içerisinde izin belgesi alarak turizm amaçlı kısa süreli kiralayabilir.

Tapulu dönemini kiraya vermek isteyen kişi, diğer dönemlerin tapu sahiplerinden ve aynı blokta birden fazla daire varsa onların tamamından muvafakat alarak başvuru yapmalıdır.

634 sayılı Kanun uyarınca, tapu kütüğünün beyanlar hanesine eklenen devre mülk veya yönetim sözleşmesi doğrultusunda devre mülk hakkı kurulan konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanması durumunda; izin belgesi, kat malikleri kurulunca (müstakil yapılarda ortak malikler tarafından) yetkilendirilen yönetim şirketi adına düzenlenir.

Devre mülk hakkı kurulan taşınmazların belgelendirilmesinde yüksek nitelikli konut nitelikleri aranır.

İmar durum belgesi örneğinin sunulması gerekmektedir. (Parselin turizm kullanımına ayrıldığının tespiti halinde varsa müktesep hakkın tespiti için Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin dokuzuncu fıkrası kapsamında ilgili belediyeden alınacak yazı istenir.)