Yapılan kanun değişikliği ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın alınmasında yabancı uyruklu kişinin ülkesi ile karşılıklılık şartı aranması uygulamasına son verilmiştir. yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir. Buna göre yabancı uyruklu gerçek kişiler ilgili kanun ve yönetmelik hükümlerinde belirtilen şartları taşımaları durumunda Türkiye’den taşınmaz satım alabilecektir. Alınacak taşınmaz kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinebilir.

Ancak yabancı uyruklu kişinin Türkiye genelinde alacağı taşınmazların toplam yüzölçümü 30Hektarı(300.000metrekare) geçemez. Yabancı uyruklu gerçek kişilerce, yapısız taşınmaz edinilmesi durumunda (üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla gibi taşınmazlar) taşınmazın niteliğine uygun olarak proje geliştirilmesi ve bu projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir. İki yıl içinde Bakanlığa başvurulmaması veya projenin süresi içinde bitirilmemesi durumunda söz konusu taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi olacaktır.

Suriye vatandaşı hariç, Arap ve İslam Ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal ediniminin mümkün olduğu belirtilmiştir.Önceden İslam ve Arap ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de mülk edinmesi imkânsız iken, 2012 yılında yapılan değişiklik neticesinde karşılıklılık esasının kaldırılması ile artık bu ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul satın almasına imkân sağlanmıştır.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın alacağı taşınmaz;

-Tarım arazisi niteliğinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan,

-SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise bu alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm

Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan, taşınmazın edinime uygun

olduğu yönünde görüş alınır.

Yabancı vatandaşlar tarafından güvenlik bölgesi içerisinde bulunan taşınmazların alımı mümkün değildir. Dolayısı ile yabancı uyruklu vatandaşlardan taşınmaz alımı öncesinde bölgedeki askeri makamlardan izin alınmasına da gerek yoktur.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:

-Kimlik belgelerini veya pasaportlarını,

-Taşınmaz edinimleri ikamet iznine tabi yabancıların ilgili emniyet müdürlüklerinden verilen ikamet tezkerelerini,

-Yurt dışından verilen vekaletnameler esas alınarak vekaleten işlem yaptırmaları halinde, tercümeleriyle beraber vekaletnamelerin aslını veya onaylanmış bir örneğini beraberlerinde bulundurmaları gerekmektedir.

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) ülkemizde taşınmaz edinimi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesisi mümkün değildir.

Yabancı sermayeli şirketler, taşınmaz edinim başvurularında şirketin yetkililerini, temsil ve ilzam şeklini gösterir “yetki belgesi” sunması gerekmektedir. Yetki belgesinde taşınmaz edinim yetkisi ile şirket yetkililerin kimlik bilgilerinin açıkça yer alması ve işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekmektedir.

Yabancı sermayeli şirketlere ilişkin yetki belgesinde “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi Kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi ve 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik gereğince gerekli belgeler ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü’ne başvurması gerekmektedir. Aksi durumdaki yabancı sermayeli şirketlere ilişkin yetki belgesinde ise “2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir.

Söz konusu yetki belgesinde bu ibarenin bulunduğu yabancı sermayeli şirketler 36’ncı madde gereğince yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilir ve bu doğrultudaki talepler genel esaslar çerçevesinde doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılır. 36. madde kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu madde hükümleri dışında edinilen taşınmaz ve sınırlı ayni haklar, Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilen sürede tasfiye edilir. Aksi takdirde taşınmaz veya sınırlı ayni hak bedele çevrilerek bedeli hak sahibine ödenir.

YABANCILARIN TÜRKİYEDE EDİNDİKLERİ TAŞINMAZLAR YÖNÜNDEN MİRASÇILARININ MİRAS HAK DURUMU

Yabancıların ülkemizden edindikleri taşınmazlar üzerinde mirasçılarının miras hakları korunmaktadır. Ancak Tapu Kanunu’nun 35. maddesi kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar söz konusu olduğunda Hazine ve Maliye Bakanlığınca taşınmazın malikine taşınmazı tasfiye etmesi için bir yıllık süre verilir. Verilen süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde anılan Bakanlıkça tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

TAŞINMAZ ALIMI İÇİN YAPILACAK BAŞVURUYA ESAS OLMAK ÜZERE GEREKLİ BELGELER

Tapu işlemlerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin, tabiiyetinde bulundukları ülkelerin yetkili makamlar tarafından verilmiş yabancı ülke kimlik belgesi veya pasaport belgeleri*, kimlik tespitine esastır ve başvuru sırasında yetkiliye ibraz edilmelidir.Süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgesi tapu işlemlerinde kullanılamamaktadır.

Filistin Devleti vatandaşlarına özgü olmak üzere; kendi ülkelerince düzenlenmiş kimlik belgesi ve pasaport dışında diğer ülkelerce düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaportun (mülteci, seyahat belgesi v.s.) tapu işlemlerinde kullanılabilmesi için Göç İdaresi Genel Müdürlüğünce düzenlenmiş İkamet İzni Belgesi ile birlikte ibraz edilmesi gerekmektedir.

Yabancı gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf olduğu bütün satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösterir değerleme raporu sunulması gerekmektedir. Bu raporun değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanması ve onaylanması gerekmektedir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin tapu ve kadastro işlemlerinde ise bağlı bulundukları ülkelerin yetkili makamları tarafından verilmiş, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş olduğu ve faaliyette bulunduğunu aynı zamanda ilgili tapu işlemlerini yapmaya yetkili olduğunu gösterir yetki belgesinin sunulması gerekmektedir. Bu belgenin ise 5 Ekim 1961 tarihli Yabancı Resmi Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılmasına İlişkin La Haye sözleşmesine uygun olarak apostille şerhi içerir aslı ile onaylı tercümesi, apostille şerhi bulunmaması halinde o ülkedeki Türk Konsolosluğu’nun tasdikini içeren aynı belgelerin aranılması gerekmektedir.

Deprem sonrası oluşabilecek zararlara karşı sigorta şirketlerince düzenlenen zorunlu deprem sigortası poliçesi sunulması gerekmektedir.

YABANCI UYRUKLU VATANDAŞLARIN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ EDİNİMİ YOLU İLE TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANMASI

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-B:

“En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen.” kişiler istisnai olarak Türk Vatandaşlığını kazanabilirler.

Taşınmaz satın alma yolu ile istisnai olarak Türk Vatandaşlığının kazanılabilmesi için şuan alınan taşınmazın en az 400.000 amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında olması gerekmektedir. Ancak daha öncesinde alınan taşınmazlar için satın alma tarihlerine göre bu bedel farklılık göstermektedir. Buna göre;

12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların değerinin 1.000.000 Amerikan Doları (USD) değerinde olması,

19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması,

07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz/taşınmazların değerinin 250.000 USD değerinde olması, gerekmektedir.

12.01.2017’den önce satın alınmış taşınmaz/taşınmazlar ile 07/12/2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmaz/taşınmazlar bu kapsamda dikkate alınmayacaktır.